שינוי תב"ע

באיזה מקרה נדרש לבצע שינוי תב"ע?

כידוע, אדם המבקש לבצע שינוי במבנה או שטח שבבעלותו (כגון הוספת מרפסת או ממ"ד) – חייב לקבל היתר מטעם הרשויות המקומיות, תהליך הוצאת היתר כולל עריכת בקשה המפרטת את תוכן הבקשה ומתארת אותה באופן מדוייק, לאחר עריכת כל המסמכים של הבקשה – מגישים אותה לרשויות המקומיות (עיריה), והללו בודקים האם הבקשה עומדת בתנאים המותרים במקום זה, כגון האם התוספת אינה חורגת מ'קו הבנין' (הגבול בו ניתן לבנות בתוך מגרש זה), או האם ייעוד המבנה אינו חורג מהמותר במקום זה (כגון חנות או משרד במקום המיועד למגורים בלבד או להיפך), או האם השטח הכולל אותו מבקשים להוסיף אינו חורג מסך אחוזי הבניה המותרים באיזור זה (כגון אדם המבקש להוסיף קומות רבות למבנה, המוסיפות שטחים רבים מדי ביחס לגודל השטח של החלקה עצמה).

במקרה שהרשויות הגיעו למסקנה כי השינוי המבוקש אינו חורג משום צד מתנאי הבניה המותרים במקום זה, וכן משולמת אגרה לרשויות עבור האישור – אזי מקבל המבקש את ה'היתר' הנכסף (כמובן שגם תהליך זה כרוך בתיקונים מתבקשים ועוד פרטים).

במקרה שהשינוי אינו תואם את תנאי המקום – דוחים הרשויות את הבקשה.

במצב כזה, עומדות בפני המבקש 2 אופציות, האופציה הראשונה – להתאים את החלומות שלו לתנאי המקום (ולגנוז את החלומות המקוריים). האופציה השניה – זה לעשות בדיוק להיפך, דהיינו, להתאים את תנאי המקום לחלומות שלו (…), ובמילים אחרות – לפתוח בתהליך 'שינוי תב"ע' המיועד לשנות את התנאים של המקום, על מנת שיהיה ניתן להגיש שוב את הבקשה ולקבל את האישור הנכסף.

ה'תב"ע' (ראשי תבות – 'תכנית בנין עיר') היא מסמך תכנוני חוקי המגדיר את יעודי הקרקע, זכויות הבניה, והשימושים המותרים שבתחומה.

שינוי תב"ע' היא בקשה לשינוי תנאי המקום, כגון הגדלת אחוזי בניה (כאשר הבניה המבוקשת חורגת מאחוזי הבניה המותרים), הזזת קוי בנין (כאשר המבוקש חורג מקוי בנין או מעבר למה שמותר לחרוג מקו בנין), שינוי יעוד המקום (כאשר יעוד התוספת שונה מיעוד המוגדר בתב"ע), ועוד (כגון: איחוד וחלוקה של מגרשים, שינוי הוראות, שינוי חלוקת השטחים המותרים לבנייה, הגדלת מספר יחידות דיור, הוספת שימושים, וכדומה).

תמצית שלבי ביצוע שינוי תב”ע נקודתית.

הכנת המסמכים בהתאם למבנה האחיד (תקנון, תשריט ונספחים לפי הצורך).

הגשת הבקשה לרשות (לרבות, הגשה במערכת תכנון זמין).

בדיקת מפקח מהרשות.

פרסום בעיתונות.

דיון בהתנגדויות (במידת הצורך).

הגשת הבקשה לוועדה ועמידה בכל דרישות גורמי הרישוי.

פירוט התהליך:

לפני תחילת תהליך שינוי התב"ע שהוא תהליך לא קצר (בין שנה וחצי ל-3 שנים), יש צורך באישור עקרוני ממהנדס העיר, על מנת לוודא שהשינוי המבוקש מקובל על דעתו, במקרה שמהנדס העיר אינו מאשר עקרונית את הבקשה חבל על הזמן ועל הכסף שמשקיעים, שכן בסופו של דבר מהנדס העיר הוא זה שאמור לתת את האישור. לאחר קבלת אור ירוק ממהנדס העיר ניתן לצאת לדרך.

השלב הראשון הוא הכנת סט התכניות והגשה במערכת 'מבא"ת', הדפסת עותקים והבאה למחלקת תכנון עיר בעירייה, בדיקת תנאי סף, בדיקה של התכניות, הבאת התכניות לעידכונים ושינויים עד לשביעות רצון העירייה. סט התכניות הבסיסיות: תכנית מצב מאושר (ממודד), תשריט מצב מוצע, תקנון (הוראות התכנית) ותכנית בינוי. ישנן בקשות המצריכות תכניות ומסמכים נוספים מיועצים שונים (כגון איחוד וחלוקה ועוד), כאשר בסופו של דבר מוגשת הבקשה בשלימות לעיריה, וכוללת את כל המסמכים הדרושים.

לאחר מכן, הפקידה המטפלת בתיק זה במחלקת תכנון עיר, עורכת כתבה לוועדה, בו היא מתארת את הרקע לבקשה ומכלול הפרטים הכלולים בה, על מנת שחברי הוועדה יבינו במדוייק במה מדובר, ולאחר מכן מתקיים דיון בועדה על הבקשה, בו מוחלט על אישור/דחיית הבקשה, או אישור הבקשה בתנאים מסויימים (שינויים כאלו או אחרים מהתכנית המקורית).

לאחר מכן התכנית צריכה לעבור את שלב ה'הפקדה' שהוא בעצם הַשְׁהָיָה של הבקשה למשך תקופה מסויימת – על מנת להביא את התכנית לידיעת הציבור הרחב ולאפשר לו להתנגד לתכנית (או לחלקים מסויימים שלה), את ההחלטה על ההפקדה יש לפרסם במספר אמצעים (עיתונים ומודעות רחוב וכדומה). תוך 60 יום מתחילת הפרסום מי שיראה את עצמו נפגע מהתוכנית יוכל להגיש את התנגדותו (לפעמים התקופה יכולה להתארך), את מסמכי התכנית יפרסמו באתר הוועדה המקומית או באתר מינהל התכנון.

סדר הפעולות בשלב ההפקדה: א. תיקון ועדכון התכניות בהתאם להחלטת הוועדה. ב. הכנת 3 העתקים ל'פרסום להפקדה'. ג. לאחר מסירת העתקי התכניות, הוועדה מוסיפה חותמות לתשריטים, לתקנונים ולנספחים. ד. לאחר מכן, מקבלים נוסח פרסום חתום כולל הנחיות פרסום לפי חוק. ה. לאחר מכן יש פרסום על ההפקדה (בין שבוע לשבועיים). ו. לאחר פרסום להפקדה ממתינים 60 יום לפי החוק, בהם ניתן להגיש התנגדויות לתכנית.

במצב שאין התנגדויות הועדה המקומית עושה דיון ומחליטה לתת תוקף לתכנית. אם יש התנגדויות, המקומית מזמינה את היזמים והעורכים של התכנית וגם כל המתנגדים, הועדה שומעת את ההתנגדויות. ההחלטה לגבי התכנית  נעשית ללא נוכחות של אף אחד מהצדדים, לאחר מכן מקבלים את ההחלטה.

אחרי כחודש, הבקשה נכנסת לוועדה מקומית עבור החלטה לאישור למתן תוקף.

תיקון התכניות לפי ההחלטה לאישור תוך חודש.

הדפסת 4 העתקים חדשים של התכניות וחתימות על תצהירים שונים עבור מתן תוקף

קבלת נוסח פרסום כולל הנחיות (יצויין שפרסום זה דומה מאד לתהליך הפרסום להפקדה, אך לא כולל התנגדויות ומשך זמן הפרסום הוא 15 יום ולא 60 כמו בהפקדה).

פרסום נוסף למתן תוקף לנתינת אישור התב"ע והמתנה של שבועיים.

לאחריו, נתינת תוקף לתכנית.

בשלב זה ניתן – כאמור – להגיש בקשה להיתר לעירייה, שזה כבר תהליך נפרד, ואינו כלול בשינוי התב"ע (הלוקח בד"כ לאחר אישור תב"ע בין חצי שנה לשנה באם מתחילים בבקשה להיתר מיד).

לסיכום, הזמן להחלטת וועדה מקומית למתן תוקף, סה"כ זמן משוער לאישור התב"ע: שנה – שנה וחצי.